サブリーストラブル

不動産投資初心者は慎重に?マンション投資、サブリース契約で破産の恐怖

「今年こそ貯蓄を始めよう・・・」と気合をいれてみても日常の生活で出費が重なるとなかなか貯蓄をする気になりません。厳密に云えば、貯蓄をしたくても出来ない人も多くいます。

それでもどうにか頑張って定期預金や貯蓄型の保険で将来や老後の資金に充てようと思って窓口で相談してみると、担当者から「最近の普通預金では金利が0.001%や定期預金でも低金利が続いています。」と説明されてわずかな金利にガッカリです。貯金をしても今の金利ではメリットがないのです。

今ではバブル期の「定期預金」や「養老型の保険」の金利が8%もあったことが嘘のようです・・・。

サブリースの不動産投資は危険

そんな中で最近テレビやインターネットサイトでよく見かけるのが「不動産投資」の広告です。

土地がなくても始めることができるので、最近では「不動産投資」をする人が増えてきました。

ひと昔前は利益を得るために手ごろな不動産を購入して値段が上がった時に他人に売却することで売却利益を得る人が多かったですが最近では売却利益よりも他人に部屋を貸して毎月安定した収入を得ることを目的とした家賃収入を得る投資が増えてきました。

サブリース契約で10年間、一括借り上げしてくれるというキャッチフレーズを聞いたことがある人も多いでしょう。

このサブリースとは所謂、又貸し、転貸のことです。賃貸物件を一括借上してもらう契約のことをサブリースと呼びます。最近では、サブリース契約から10年を超えて、社会問題化しています。

サブリースのオーナーのメリットとして次のようなものがあります。

  1. 不動産会社がメンテナンスなどの管理を代行するため、不動産初心者でも楽して稼げるイメージがある
  2. 不動産会社が金融機関と提携しているため賃貸物件を建てやすい。
  3. 空室が発生しても保証されているため、空室分についてオーナーが心配する必要がない(サブリース期間中のみ)。

一見、良いことばかりのサブリース契約ですが、契約から10年もすると、家賃の減額交渉などが始まったり、周辺に同じサブリース会社が管理する建物が増えたりして、オーナーが破産や訴訟に発展する事件が増えています・・・。

 

徒歩の距離の実測

年金減額で老後に不安を感じて不動産投資で得られる不労所得に期待する人が始めています。

しかし不動産投資をする人の中にはうまく収益を上げることができないと元本割れのリスクに見舞われてしまう人も少なくありません。

リスクを回避して少しでも安定した収入を得るためには物件選びや契約内容を間違ってはいけません。

例えば、家族向けを対象に物件を探す場合は学校やスーパーが近くにあって通勤するためのバス停や電車などの交通アクセスが便利な場所がおススメです。駅から徒歩10分以内なら良いのですが、距離だけではなく坂道や階段などの有無にも気を付けなければいけません。

坂道は例え短くても、大きなマイナスポイントになるからです。今、東京都内でも急速な高齢化が問題になっているのは、ほとんどが駅から遠い住宅街か、駅から近くても坂道が続く住宅街です。

因みに不動産会社や住宅案内サイトなどで駅から「徒歩~分」と必ず表記されています。徒歩1分は80メートルという基準です。
つまり徒歩10分以内の優良物件は駅から800メートル以内でなければいけません。

 

市街化調整区域の土地には要注意

特に小さなお子さんや学生がいる家庭では学校までの通学路や環境も気になるところでしょう。市街化区域なら小学校や中学校なども整備されますが、市街化調整区域などの土地は値段は安くても、学校が整備されない地域なので、通学や通勤が大変なことになります・・・。

一方、人気のあるエリアにある物件は常に入居率も高いので安定した収入が期待できます。

しかし最初から賃貸料を期待して自己資金も無くてファミリータイプを選んでしまうと税金や修繕費用などの予想外の出費で失敗してしまうこともあります。

マンションを購入する場合は購入資金とは別に管理費や修繕費用も掛かってくることを案外知らない人がいるようです。また駐車場の値段などは管理組合の議決で大きく変わってしまうことがあります。

高いものが安くなるなら利用者にとっては良いのですが、大体が、販売会社が最初に適当に決めた安い駐車場代金が高くなるケースがほとんどです。管理費や修繕費、駐車代金などは年月とともに変わりやすいものです。

最初は安いと喜んでも、変わってしまうと収益やローンに影響します。そのため、余裕のある収益を見込めない場合には、一見、美味しそうにみえる物件でも手を出さない方が無難です。